尚盈配资可靠吗李宇嘉:房价“跑路”的难言之隐

  • 时间:
  • 浏览:25

  作者:深圳市尚盈配资可靠吗房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉   

  1

  房价“跑路”啦

  近期,各路媒体都在报道,深圳楼市唯一官方背书,素有“深圳楼市晴雨表”之称的深圳市房地产信息平台,从4月份开始,就不再公布新房和二手房成交金额,媒体也无法据此计算新房二手房价格了尚盈配资可靠吗尚盈配资可靠吗。

  也就说今后,深圳官方平台完全和国家统计局同步,只有新房、二手房价格指数。大家可能不知,早在2009年,因为公布当年全国房价上涨1.5%,国家统计局被媒体批的厉害。于是,从那以后,国家统计局也不再公布商品房均价水平了,改为70个大中城市房价指数了。

  2

  赞成深圳的做法

  其实,国家统计局没有错,如果把经适房、限价房、商品房全部算在内,2009年房价确实只涨了1.5%啊!问题是,这个1.5%没有太大意义。同样的逻辑,深圳住建局说的也是对的:深圳市场规模有限,价格易受结构性影响,直接公示价格信息不能很好反应市场真实情况

  每年,深圳新房成交大概300-400万平米,仅占全部住宅(新房和二手房)成交的35%。再考虑商务公寓(成交量大概是新房的1/3)和人才住房,新房成交占比更低。因此,少数单价高、体量大的新盘(500套的新盘在深圳就是大盘了)入市,新房均价一下子就拉高了。

  比如,类似华润城、海上世界双玺、悦府等集中在南山区的一大票豪宅,针对的群体也是深圳的一小撮富豪人群,与全市2000万人口中95%以上的普通人无半毛钱关系。它们入市,拉高了全市价格,这有意义吗?所以,我赞同深圳地方政府不再披露新房均价的做法。

  3

  这样的价格,跑了也罢

  不过,教科书经常说,价格是市场经济无形的手,是市场配置资源的准绳。没有了价格,房地产市场从何来?但你要知道,从2016年10月开始,在深圳官方平台查看房价信息,几乎就是一条直线,连心电图该有的脉冲都没有。房价长期稳定在5.4万,上下幅度波动几百元。

  实际上,大家都明白,这个新房价格是做出来的。也就是,高价盘与低价盘搭配网签和入市。搭配不了的高价盘,就延缓入市。试问,这样的价格信息,还是市场化的价格信息吗?还有配置资源的信号意义吗?所以,与其再发布这样没有意义的价格,还不如干脆取消的好。

  4

  难言之隐,一跑了之

  问题是,尽管失真,但失真已经两三年了,2017年不取消,2018年不取消,为何今年取消呢?一是因为,2016年10月以后房价“环比不增长”的调控令下,出现了诸多乱象。于是,去年10月份住建部、国家统计局联合发了一个文,要求各地不得人为操作数据、数据造假。

  各地愈演愈烈的数据操作、“双合同”、“精装修维权”,就是典型的例子。当然,一刀切的限价,没有考虑到2016-2017年地王、高地价横行的现实。于是,2018年为了消化这些高价地,各地被迫“做数字”。但是,从2019年开始,挥别过去、另立炉灶、正本清源。

  二是2016年以来,深圳的地价不断走高,房价水涨船高,低价盘越来越少,采取“高低价格搭配网签”的做法,越来越行不通了,而且给自己套上沉重的枷锁。既然数据没有意义了,而深圳自媒体猖獗、“为我所用”的肆意解读,不流于引导预期,还不如取消的好。

  5

  房价,不再主导住房资源配置

  再说,深圳未来的新增商品房只占40%了,这是个小众市场。因此,新房价格的代表性就较差了,它也不是资源配置的准绳了。未来,“房住不炒”、租售并举、回归居住属性、纠偏过去20年过度市场化,这是顶层设计,住房资源配置不再是市场化,而是公共产品导向。

  所以,价格“跑了”也不要上纲上线。当然,商品房还非常重要。未来,楼市全面输血实体经济,深圳60%的非商品住房(保障房、人才房及配套),要靠商品房来配建。所以,商品房价格高一点没什么大问题。毕竟它只有40%,价格高对居民影响不大,但对实体的贡献大。

  6

  广州也一样,指数更客观

  广州也是一样的。从去年7月起,广州不再公布新房网签均价了,取而代之的是“城房指数”,也就是采用同质可比的特征价格法,比较同质楼盘本期与上期成交价,计算涨幅。也就是,以后媒体和业内无法基于官方平台“阳光家园”的成交数据计算和披露广州房价了。

  因此,未来广州和深圳都将采用国家统计局的价格指数。客观讲,指数更公允,也是国际惯例,比如美国的凯斯-席勒指数。基于“同质可比”(同品质、同片区、同户型)计算的房价指数,消除了房屋的异质性,更能反映市场整体走势,也是全球房价披露的一般规则。

  7

  百姓看的价格水平,去哪里找?

  对百姓而言,房价指数太抽象,还是均价水平更直观、更实用。像国外那样,将城市划为几百个片区,由行业协会或头部中介企业发布片区房价,对买房更有帮助,也是利民之举。目前,由于诚信体系尚待完善,行业自律和社会组织建设滞后,具有公信力的行业协会、中介机构比较少。

  这是一个过程,也是房地产行业走向成熟的标志。另外,对于房屋面积,深圳未来将以交付后实际勘测为准,而非预售为准,也是基于近年来“偷面积”、“高赠送”频繁而考虑。过去信息太乱,连合理的房价水平、实际的住宅面积,都搞不太清楚,现在开始回归了。基础信息准确,行业管理才有依据。